부동산 시장이 들썩일 때마다 등장하는 단어가 있습니다. 바로 토지거래허가구역, 줄여서 토허제입니다. 이 제도가 어떤 것인지, 그리고 2026년 7월 현재 어떤 지역이 새롭게 묶였는지 정리해보겠습니다. 최근 경기도 동탄, 기흥, 구리와 서울 모아타운 후보지까지 추가되면서 수도권 부동산을 고민하는 분이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.
목차
토지거래허가구역 한눈에 보기
아래 표는 토지거래허가구역의 핵심 내용을 요약한 것입니다. 전체 흐름을 먼저 이해하고 자세한 내용을 확인해보세요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도 |
| 대상 | 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과 |
| 핵심 규제 | 선 허가 후 계약, 취득 후 2년 실거주 의무, 허가 없이 거래 시 계약 무효 및 벌금 |
| 최신 지정 지역 | 경기 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시(2026.7.5~), 서울 모아타운 후보지 도로 지분(2026.6.30~) |
| 예외 조항 | 무주택자가 세입자 있는 주택 매수 시 한시적 실거주 유예(2026.12.31까지 신청) |
왜 지금 토지거래허가구역이 다시 주목받나
2026년 상반기, 수도권 집값 상승세가 만만치 않았습니다. 특히 GTX-A 개통과 반도체 산업 호재가 겹친 경기도 동탄구는 전국에서 가장 높은 아파트값 상승률을 기록했어요. 삼성전자 성과급, 교통 호재, 반도체 클러스터 기대감이 합쳐지면서 실수요뿐 아니라 투기 수요까지 몰렸습니다. 이런 과열을 잡기 위해 정부는 강력한 카드를 꺼냈습니다. 바로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 동시에 지정한 것이죠. 이른바 ‘3중 규제’입니다.
서울도 상황은 비슷합니다. 모아타운 후보지로 지정되는 순간 개인 소유 골목길(사도)의 지분을 쪼개 거래하는 투기성 매수가 기승을 부렸기 때문입니다. 서울시는 후보지 선정과 동시에 해당 도로 지목 토지를 토지거래허가구역으로 묶어버렸고, 이 같은 패턴은 5월, 6월 두 달 연속 이어지면서 하나의 공식으로 자리 잡았습니다.
동탄 기흥 구리 규제 변화의 실제
7월 5일부터 경기도 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 일대가 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 이 지역에서 아파트를 매수하려면 이전과 완전히 다른 절차를 거쳐야 합니다. 가장 큰 변화는 ‘선 허가, 후 계약’ 순서입니다. 예전에는 계약을 먼저 하고 나중에 신고하는 방식이었지만, 이제는 구청장의 허가를 먼저 받아야 계약을 진행할 수 있습니다. 대상은 건축법상 아파트에 한정되며, 빌라나 단독주택은 제외됩니다. 하지만 면적 기준이 주거지역 내 토지면적 6㎡를 초과하는 모든 아파트이므로 사실상 모든 아파트가 해당됩니다.
만약 허가 없이 거래가 이뤄지면 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금이 부과되고, 계약은 효력을 잃습니다. 단순히 계약이 취소되는 수준이 아니라 형사처벌까지 가능하다는 점에서 매우 강력한 규제입니다.
2년 실거주 의무와 갭투자 차단
토지거래허가구역 지정의 핵심 목적은 갭투자(전세를 끼고 매수하는 방식)를 원천 차단하는 것입니다. 아파트를 취득한 날부터 최소 2년 동안 반드시 본인이 직접 거주해야 합니다. 실거주 의무를 위반하고 임대를 주거나 빈집으로 방치할 경우 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 샀다면 매년 최대 5천만 원을 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 실제로 이 규제가 시행된 이후 동탄 지역에서는 전세 매물이 줄어들고, 갭투자자들이 발을 빼는 모양새입니다.
다만 정부도 매물 잠김 현상을 우려해 한시적인 예외 조항을 마련했습니다. 무주택자라면 이미 세입자가 있는 집을 매수할 경우 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다. 단, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청을 마쳐야 하고, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주하여 2년을 채워야 합니다. 이 조항은 실수요자에게는 분명한 기회가 될 수 있습니다. 전세를 낀 매물을 조금 더 저렴하게 살 수 있고, 이사를 바로 못 해도 시간을 벌 수 있기 때문입니다.
서울 모아타운 후보지 도로 지분까지 규제
서울시는 지난 6월 17일 제10차 도시계획위원회를 열고 모아타운 후보지 내 도로 지목 토지를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다. 대상은 양재동, 신창동, 노량진동 등 3곳이며, 이후 자문 회의를 거쳐 최종 선정되는 6개 구역도 추가로 묶일 예정입니다. 기간은 2026년 6월 30일부터 2031년 6월 29일까지 5년입니다.
이 규제의 배경에는 ‘사도 지분 거래’라는 독특한 투기 수법이 있습니다. 모아타운 후보지로 발표되면 개인이 소유한 좁은 골목길의 지분을 잘게 쪼개 사들이는 투자자들이 나타납니다. 이후 정비사업이 진행될 때 해당 지분을 무기로 과도한 보상금이나 현금청산을 요구하는 식입니다. 서울시는 이러한 행위를 사전에 차단하기 위해 후보지 선정과 동시에 도로 지목만 골라서 토지거래허가구역으로 묶는 전략을 펴고 있습니다. 이는 5월 신속통합기획 후보지 18곳, 모아타운 10곳에 이어 두 번째 사례입니다.
참고로 지난 5월 지정된 모아타운 10곳은 2026년 5월 19일부터 2031년 5월 18일까지 5년간, 신통기획 후보지 18곳은 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지로 기간이 다릅니다. 사업 유형에 따라 규제 기간을 차등 적용한 점이 흥미로운 대목입니다. 이 같은 패턴이 앞으로 계속 이어진다면, 새로 발표되는 정비사업 후보지마다 토지거래허가구역이 함께 묶일 가능성이 높습니다.
금융 규제와 청약 세금 변화
토지거래허가구역 지정만으로 끝나지 않습니다. 동탄, 기흥, 구리 세 지역은 동시에 조정대상지역과 투기과열지구로도 지정되었습니다. 7월 1일부터 효력이 발생한 이 규제는 대출에 직접적인 영향을 줍니다.
무주택자나 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소됩니다. 주택 가격에 따라 대출 한도도 제한됩니다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과 25억 이하는 최대 4억 원, 25억 초과는 최대 2억 원까지입니다. 유주택자는 신규 주택 구입을 위한 주담대 이용이 원칙적으로 불가능해집니다(LTV 0%). 만약 1주택자가 이 지역에서 추가로 집을 사려면 사실상 전액 자기자본이 필요한 셈입니다.
청약에서도 재당첨 제한 기간이 늘어나고 분양권 전매 제한이 강화됩니다. 다주택자는 취득세 중과, 양도소득세 장기보유특별공제 배제 등 세금 부담도 커집니다. 이 모든 규제가 중첩되면서 단기 차익을 노린 투자자는 사실상 진입이 어려워졌습니다.
토지거래허가구역의 의미와 전망
이 제도가 단순히 불편한 규제로만 보일 수 있지만, 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다. 투기 세력이 빠지면서 집값 상승 압력이 완화되고, 허가 절차를 통과한 거래는 권리 관계가 깔끔하기 때문입니다. 특히 무주택자에게는 앞서 설명한 한시적 예외 조항을 활용해 비교적 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 창구가 열려 있습니다.
다만 주의할 점도 있습니다. 토지거래허가구역은 해제될 때까지 계속해서 규제가 유지됩니다. 동탄의 경우 2027년 12월 31일까지로 지정됐지만, 상황에 따라 연장될 수 있습니다. 또한 실거주 의무를 반드시 이행해야 하므로 단기 전세나 월세 수익을 기대한 투자는 원천 차단됩니다. 만약 이 규제 지역에서 주택을 매수하려면 최소 2년 이상 거주할 의사와 능력이 있어야 합니다.
개인적으로 이번 조치가 시장에 주는 시사점은 분명합니다. 부동산은 더 이상 ‘무조건 오른다’는 신화가 통하지 않는 시장으로 변하고 있습니다. 정부는 과열 지역을 실시간으로 모니터링하며 필요한 규제를 즉각 투입하고 있습니다. 투자자 입장에서는 규제 리스크를 반드시 고려해야 하고, 실수요자는 정책을 잘 활용하는 것이 중요합니다. 특히 올해 연말까지 신청해야 하는 한시적 예외 조항을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
이와 관련해 더 자세한 사례를 확인하고 싶다면 아래 링크를 참고해보세요.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 토지거래허가구역에서 아파트를 매수하려면 구체적으로 어떻게 해야 하나요?
먼저 관할 구청 주택과나 건축과에 방문하거나 전화로 허가 신청서류를 안내받으세요. 필요한 서류는 매매계약서 초안, 거래 당사자의 신분증, 자금조달계획서, 실거주 계획서 등입니다. 서류를 제출하면 구청장이 거래 목적과 실거주 가능성, 자금 조달의 적정성 등을 심사합니다. 승인되면 그때서야 본계약을 체결할 수 있습니다. 승인까지 보통 1~2주 정도 소요되므로 매수 계획에 여유를 두는 것이 좋습니다.
Q2. 실거주 의무를 위반하면 어떤 불이익이 있나요?
실거주 의무를 위반하고 임대를 주거나 빈집으로 방치하면 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 예를 들어 6억 원에 산 아파트라면 최대 6천만 원까지 부과될 수 있습니다. 또한 허가 자체가 취소되어 토지를 원상회복해야 할 수도 있고, 향후 추가 거래에도 제한이 생깁니다. 심각한 경우 사기나 위계에 의한 행정처분으로 이어질 수 있습니다.
Q3. 무주택자에게 적용되는 한시적 예외 조항을 구체적으로 설명해주세요.
2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이 대상입니다. 매수하려는 아파트에 이미 세입자가 살고 있다면, 그 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다. 단, 2026년 12월 31일까지 반드시 토지거래허가를 신청해야 하고, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주하여 연속 2년을 거주해야 합니다. 이 예외는 무주택 실수요자가 전세 낀 매물을 싸게 살 수 있는 좋은 기회입니다.
Q4. 서울 모아타운에서 도로 지분만 규제하는 이유가 무엇인가요?
모아타운 후보지가 발표되면 개인이 소유한 좁은 골목길(사도)의 지분을 극소수로 쪼개 사들이는 투기 세력이 몰립니다. 이후 정비사업이 본격화될 때 이 지분을 이용해 과도한 보상금을 요구하거나 사업을 지연시키는 문제가 발생합니다. 서울시는 사업 초기 단계에서 이런 투기성 거래를 차단해 주민 갈등을 줄이고 정비사업을 원활하게 추진하기 위해 도로 지목만 골라서 토지거래허가구역으로 묶고 있습니다.
Q5. 이번 규제로 동탄 등 지역의 집값이 실제로 떨어질까요?
단기적으로는 거래량이 급감하면서 호가가 조정될 가능성이 큽니다. 특히 갭투자 수요가 차단되고 대출 규제가 강화되면서 급매물이 나올 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 반도체 클러스터, GTX 교통망 등 펀더멘털이 탄탄하기 때문에 큰 폭의 하락은 제한적일 것으로 보입니다. 실수요자라면 단기 조정을 매수 기회로 볼 수 있지만, 투자 목적이라면 실거주 의무와 매도 제한을 반드시 고려해야 합니다.
