공인중개사 난이도 합격률과 과락 기준으로 보는 현실적 준비

공인중개사 난이도는 합격률 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 실제로 공부를 시작하면 수많은 법령과 판례, 계산 문제가 한꺼번에 다가오기 때문입니다. 많은 분이 “평균 60점이면 합격이네”라고 가볍게 생각하지만, 과목별 과락 기준과 공부 범위를 함께 보면 이야기가 달라집니다.

구분	2024년 제35회	2025년 제36회
1차 합격률	15.07퍼센트	23.51퍼센트
2차 합격률	30.89퍼센트	32.14퍼센트

2025년 제36회 시험에서는 1차에 80,387명이 응시해 18,901명이 합격했습니다. 2차는 33,247명이 응시해 10,686명이 통과했습니다. 응시자 네 명 중 한 명도 채 안 되는 셈입니다. 그런데 2차 합격률이 1차보다 높다고 해서 “2차가 더 쉽다”고 받아들이면 안 됩니다. 2차 응시자에는 전년도 1차 합격자가 포함되어 있기 때문입니다. 이들은 이미 학습 경험이 있는 사람들이라 응시 집단이 다릅니다. 합격률은 참고 자료일 뿐, 나의 공부량을 대신해 주지 않습니다. 숫자가 낮을 때는 주춤하고 높을 때는 안심하는 태도보다, 내가 확보할 수 있는 공부 시간과 학습 수준을 기준으로 계획을 잡는 것이 정확합니다.

1 공인중개사 난이도를 말할 때 빠지는 조건
- 1.1 1차와 2차에서 공부 부담이 다른 이유
  - 1.1.1 지난해 경험으로 만든 과락 방지 공부 순서
2 이번 37회를 앞둔 실전 준비
3 마무리하며
4 자주 묻는 질문

공인중개사 난이도를 말할 때 빠지는 조건

공인중개사 시험은 절대평가입니다. 다른 수험생과 비교하지 않고 일정 점수를 넘기면 합격합니다. 그런데 절대평가라는 말이 “쉽다”는 뜻은 아닙니다. 과목마다 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이라는 두 조건을 동시에 맞춰야 합니다. 평균만 넘긴다고 안심할 수 없습니다.

예를 들어 1차에서 한 과목이 85점, 다른 과목이 35점이면 평균은 60점입니다. 그러나 35점 과목이 40점 미만이므로 과락으로 불합격입니다. 그래서 공부 계획을 세울 때는 “어느 과목을 100점 받을까”보다 “어느 과목이 40점 위험한가”를 먼저 찾는 것이 안전합니다. 실제로 과락은 평균 점수를 낮추는 것보다 더 크게 느껴집니다. 한 과목에서 고득점을 받아도 다른 과목이 40점 미만이면 모든 노력이 무효가 되기 때문입니다.

1차와 2차에서 공부 부담이 다른 이유

1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법으로 구성됩니다. 민법은 판례를 사례에 적용하는 문제가 80퍼센트 이상입니다. 법조문을 외운 것만으로는 조건이 바뀐 지문에서 헷갈리기 쉽습니다. 부동산학개론에는 계산 문제가 나오는데, 감정평가론의 원가, 비교, 수익 방식 계산이 매년 반복됩니다. 계산 유형을 통째로 버리면 과락선이 흔들릴 수 있습니다.

2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 세법으로 나뉩니다. 공시법령과 세법은 시험지에서 하나의 과목으로 묶이지만 공부할 내용은 두 갈래입니다. 법률마다 요건과 절차가 비슷하면서도 조금씩 달라서 비교 정리를 하지 않으면 혼란이 옵니다. 특히 부동산공법은 여러 법률이 섞여 나오기 때문에 법령 사이의 연결을 이해해야 합니다. 이렇게 넓은 범위를 반복하는 과정에서 공인중개사 난이도를 실감하게 됩니다.

지난해 경험으로 만든 과락 방지 공부 순서

지난해 36회를 준비할 때 처음에는 민법만 열심히 파면 될 줄 알았습니다. 그런데 계산 문제를 버리면 부동산학개론 과락이 위험해지는 구조를 깨달았습니다. 이후 모든 과목에서 40점을 방어하는 공부를 목표로 정했습니다. 이번 37회를 앞두고는 기출문제를 5개년치로 반복하고 있습니다. 새 이론을 듣는 시간보다 틀린 문제를 다시 풀어 장기기억으로 바꾸는 데 집중합니다. 강의를 이해하는 것과 혼자 정답을 고르는 것은 다르다는 사실을 경험으로 확인했습니다.

이번 37회를 앞둔 실전 준비

구분	시간	과목
1차	09시 30분부터 11시 10분까지	부동산학개론, 민법
2차 1교시	13시부터 14시 40분까지	공인중개사법령, 부동산공법
2차 2교시	15시 30분부터 16시 20분까지	공시법령 24문항, 세법 16문항

제37회 공인중개사 시험은 2026년 10월 31일 토요일에 치러집니다. 1차는 오전 9시 30분부터 11시 10분까지, 2차는 오후 1시부터 2시 40분과 3시 30분부터 4시 20분까지 진행됩니다. 합격자 발표는 12월 2일입니다. 지금 시점에서는 새로운 내용을 늘리기보다 기출문제를 다시 풀며 시간 배분을 익히는 것이 좋습니다. 특히 2차 마지막 교시는 공시법령 24문항과 세법 16문항을 함께 푸는 구조입니다. 공시법령과 세법은 합쳐서 한 과목의 점수로 판정되므로 어느 한쪽을 버리는 선택을 피해야 합니다. 실제 시험 시간표대로 연습해 두면 당일 당황을 줄일 수 있습니다. 하루에 3분에서 5분씩이라도 핵심 용어를 반복하는 작은 습관이 점수를 지키는 데 도움이 됩니다.

만약 직장을 다니면서 시간을 내기 어렵다면 1차와 2차를 한 해에 함께 보는 동차 합격이 아니라, 올해 1차에 집중한 뒤 2차는 다음 해에 준비하는 방식도 선택할 수 있습니다. 다만 1차를 통과하지 못하면 2차 성적이 무효가 되므로, 동차를 목표로 한다면 1차 과목의 40점 방어선을 먼저 지켜야 합니다.

출제 경향과 과목별 학습 순서를 더 자세히 보시려면 아래 링크를 확인해 주세요.

마무리하며

공인중개사 난이도는 단순히 합격률이 낮아서가 아니라, 공부 범위가 넓고 과목별 과락 기준이 존재하기 때문에 어렵게 느껴집니다. 평균 60점이라는 말에 안심하기보다 각 과목에서 40점을 넘기는 전략을 먼저 세우는 것이 합격의 현실적인 출발입니다. 이번 37회를 준비하면서도 기출문제 반복과 약한 과목 보완이 가장 효과적이었습니다. 시험 당일에는 1차가 끝난 뒤 점심시간에 지나친 긴장을 하지 않고 2차 준비에 집중할 계획입니다. 공인중개사 시험은 남의 합격 후기가 아니라 자신의 공부 습관에 맞춰 꾸준히 나아갈 때 결과가 따라옵니다. 이번 기회에 공인중개사 난이도를 정확히 이해하고 남은 시간을 실전 복습에 투자하시길 바랍니다.